Logistieke markt
462.800 m² NF
Nieuwbouw voltooiingen
536 m
Transactievolume
4,40 - 6,20 €/m² NF
Piekhuur 2022
Bron Bulwiengesa AG
*Noot: De berekening van de tophuur is gebaseerd op de definitie van de Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (Vereniging voor Vastgoedonderzoek). Op de markten worden ook deals gesloten boven de mediane waarde van de tophuur.
Nieuwbouw voltooiingen
De logistieke markt in het Metropole Ruhrgebied volgt de algemene Duitse trend, waarbij de vraag naar logistiek vastgoed hoog blijft en de opname vooral wordt afgeremd door een tekort aan beschikbare ruimte. Dit vraagoverschot drijft uiteindelijk de huurniveaus op en heeft geleid tot stijgende huren in alle deelmarkten van het Metropole Ruhrgebied. Het valt nog te bezien of het hoge tempo van opleveringen kan worden gehandhaafd gezien het tekort aan ruimte, het gewijzigde financieringsklimaat en de hoge bouwkosten. De krappe aanbodsituatie zou dus nog kunnen verergeren. In combinatie met de hogere eisen die aan de duurzaamheid en technische uitrusting van de gebouwen worden gesteld, zijn verdere stijgingen van de huurprijzen te verwachten.
Brownfieldontwikkelingen zullen in dit verband veel belangrijker worden en moeten dienovereenkomstig door de gemeenten worden gestimuleerd. Gezien de hoge bouwkosten zijn aan de kant van de ontwikkelaars slimme concepten nodig, ook om de huidige gebruikerseisen en ESG-criteria in bestaande gebouwen toe te passen. Vanuit ecologisch oogpunt moet het doorgaans goedkopere scenario van sloop/nieuwbouw zoveel mogelijk worden vermeden. Om aan de vraag te voldoen moet echter verder worden nagedacht over de aanwijzing van nieuwe logistieke/commerciële ruimte, aangezien de revitalisering van de oude voorraad alleen daarvoor niet voldoende zal zijn.
Geeft
Op de beleggingsmarkt konden logistiek en industrieel vastgoed (incl. bedrijfsvastgoed) de sterke resultaten van de eerste helft van het jaar niet evenaren. De transactieomzet in de tweede helft van het jaar bedroeg slechts 81 miljoen euro, terwijl voor het hele jaar een totaal volume van 536 miljoen euro werd genoteerd. Logistiek en industrieel vastgoed, dat in de eerste helft van het jaar nog de meest gewilde activaklasse op de beleggingsmarkt was, zakte daarmee aan het eind van het jaar naar de tweede plaats na kantoorvastgoed.
Het gewijzigde renteregime en de stijgende financieringskosten hebben geleid tot prijscorrecties op de markt voor logistiek vastgoed in de loop van 2022. De rendementen in de Duitse logistieke topregio's zijn binnen een jaar met 30 tot 50 basispunten gestegen. De stijging van de rendementen in het Metropole Ruhrgebied, met +30 basispunten in het kernsegment en +10 tot +30 basispunten gemiddeld (kerngebied / Metropole Ruhr) ten opzichte van de eindejaarswaarden in 2021, is in lijn met de algemene marktontwikkeling.
Momenteel is het de vraag hoe snel kopers en verkopers een gemeenschappelijke basis zullen vinden voor marktconforme aankoopprijzen na een herbeoordeling van de situatie. De prijsherziening is nog niet voltooid en leidt tot aanzienlijke terughoudendheid, vooral bij kernbeleggers. Over het geheel genomen kunnen dalende transactiecijfers voor 2023 niet worden uitgesloten. Het huidige rendementsniveau is bijna niet meer haalbaar voor schuldgerichte beleggers, zodat verdere prijsaanpassingen zeer waarschijnlijk zijn.