Woordenlijst

De bruto toegevoegde waarde (GVA) als maatstaf voor de economische prestaties van een economische sector wordt berekend door de bij de productie verbruikte intermediaire inputs (grondstoffen en voorraden, halffabrikaten en goederen, vervoerskosten, huur enz.) af te trekken van de totale goederenproductie (omzet, waarde van de veranderingen in voorraden eigen producten en zelf geproduceerde activa) in een verslagjaar.

De bruto toegevoegde waarde tegen basisprijzen als het verschil tussen de bruto productiewaarde en het intermediaire verbruik drukt het niveau van de nettoproduktie van een economische sector in een regio uit.

Voorraad kantoorruimte

De voorraad kantoorruimte is de totale oppervlakte van voltooide kantoorruimte plus kantoorruimte in aanbouw die in de komende drie maanden klaar is voor ingebruikneming. De ruimtevoorraad wordt gepresenteerd in de vorm van netto bruikbare ruimte (MFG volgens gif) als netto ruimtevoorraad.

Voor de berekening van de huuroppervlakte voor bedrijfsruimte (MFG) worden de richtsnoeren van het gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. gebruikt.
In de regel wordt de verhuurbare oppervlakte berekend aan de hand van de afmetingen tussen de muren op vloerhoogte, waarbij geen rekening wordt gehouden met plinten of geschuurde planken. Plaatselijke aanbouwsels of inrichtingen zoals radiatoren worden niet in de berekening van de verhuurbare oppervlakte opgenomen. Niet-dragende muren, d.w.z. muren die niet vast staan, worden overgemeten. Bijvoorbeeld trappen, liften of installatieschachten die de verticale ontwikkeling van het gebouw dienen, zijn geen huurruimten.

Leegstaande kantoorruimte

De leegstand is de som van alle kantoorruimte die op het moment van de enquête (hier: jaareinde) beschikbaar is voor verhuur, onderhuur of verkoop (voor hergebruik) en die binnen drie maanden voor bewoning gereed kan zijn.

Bovendien wordt bij de berekening van de leegstand rekening gehouden met kantoorruimte die nog in aanbouw is en die binnen drie maanden kan worden betrokken.

Ruimte die op het moment van de enquête ongebruikt is maar niet te huur/verkoop wordt aangeboden (gewoonlijk ruimte in gebouwen die worden gerenoveerd of gesloopt) wordt uit de inventaris verwijderd en telt niet mee als leegstaande ruimte. Voorts tellen ruimten die worden aangeboden maar niet binnen drie maanden kunnen worden betrokken, niet als leegstand. Dit geldt met name voor alle nog niet voltooide nieuwbouwruimte.

De leegstand is het quotiënt van de kantorenleegstand en de kantorenvoorraad.

Omzet kantoorruimte

De opname is de som van alle binnen een bepaalde tijdseenheid nieuw verhuurde, aan eigenaar-bewoners verkochte of door eigenaar-bewoners voor zichzelf gebouwde ruimte op een bepaalde (deel)markt voor kantoorruimte. Voor de registratie van de omzet uit verhuur geldt de datum van sluiting van de overeenkomst, ook al is deze eventueel voorwaardelijk en niet de datum waarop de huurder zijn intrek neemt. Het maakt niet uit of de ruimte klaar is voor bewoning of eerst nog ontwikkeld of gebouwd moet worden. Dit geldt ook voor in het contract vermelde opschortende voorwaarden.

Voor de registratie van ruimte voor eigen gebruik geldt het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst, mits het gaat om de aankoop van een bestaand of in aanbouw zijnd kantoorgebouw. Bij projectontwikkelingen voor eigen gebruik is de feitelijke start van de bouw bepalend voor de toewijzing (start bouwwerkzaamheden, vloerplaat).

Bijzondere kenmerken van de toewijzing aan de ruimteomzet:
a) Voor ruimteomzet moeten ook (onder)verhuringen binnen hoofdhuurcontracten of door de eigenaar bewoonde objecten worden geregistreerd.

b) Tussentijdse verhuringen tellen mee voor de opname.

c) Huurverlengingen worden alleen als ruimteomzet geboekt als de gehuurde kantoorruimte groter is dan de eerder gebruikte ruimte. In dit geval wordt alleen de huur van de extra huurruimte als ruimteomzet in aanmerking genomen.

d) In het geval van verhuizingen binnen een gebouw wordt alleen de extra gehuurde ruimte meegerekend bij de ruimteomzet.

Haalbare tophuur

Haalbare tophuren worden gepubliceerd. De vastgestelde tophuur is de haalbare nominale huur voor een hoogwaardig verhuurbaar oppervlak van minimaal 500 m2 (300 m2 op B-locaties) in de beste deelmarkt op de verslagdatum/periode. Het is bedoeld om de ontwikkeling in het topsegment van de markt weer te geven, ook al zijn er tijdens de verslagperiode geen huurovereenkomsten in het topsegment gesloten, d.w.z. het kan worden geschat op basis van de gerealiseerde tophuur indien er tijdens de verslagperiode geen overeenkomstige transacties hebben plaatsgevonden. Bij het publiceren van haalbare tophuren dient te worden opgemerkt dat dit mogelijk niet de huurniveaus zijn die op de markt worden gerealiseerd.

Gemiddelde huurprijs

De vermelde huurwaarden zijn gemiddelde waarden bedoeld om een typische of gebruikelijke niveauwaarde weer te geven; het gaat niet om een strikt rekenkundig gemiddelde, modus (meest frequente waarde) of mediaan (centrale waarde).

Geeft

bulwiengesa AG meldt netto aanvangsrendementen (NR) voor de kantorenmarkt:

NR = netto huurinkomsten / totale aankoopprijs

De netto huuropbrengsten zijn de jaarlijkse netto inkomsten, d.w.z. de huuropbrengsten minus de niet-toerekenbare bijkomende kosten (NK). De huur is de haalbare (voor bestaande gebouwen) of geschatte (voor nieuwe gebouwen) huur in het eerste jaar vanaf het moment van aankoop.

Vuistregel voor kantoor (niet-toewijsbare servicekosten ca. 9 %): Netto huurinkomsten = (haalbare of geschatte jaarhuur) x 0,91.

De totale aankoopprijs is de netto aankoopprijs plus de gebruikelijke bijkomende kosten (NK). Gebruikelijke bijkomende kosten zijn overdrachtsbelasting (3,5% of 4,5%), inschrijving in het kadaster (ongeveer 1%), notaris- en landmeterskosten (ongeveer 0,5%) en makelaarskosten (ongeveer 1 - 5%).

Met name notaris-, landmeter- en makelaarskosten variëren van geval tot geval. De vermelde waarden zijn gebruikelijke, theoretische waarden. Volgens onze definitie bedragen de bijkomende acquisitiekosten ongeveer 7 % van de netto aankoopprijs. Vuistregel: Totale aankoopprijs = netto aankoopprijs x 1,07.

Transformatie-eigenschappen

De transformatiepanden zijn meestal verbouwde en gerevitaliseerde handelspanden. Het gaat meestal om voormalige productiefaciliteiten of industriële locaties met mogelijkheden voor hergebruik. Door hun industriële of historische imago hebben ze vaak een bijzondere charme (rode bakstenen karakter). Vanwege hun historische achtergrond liggen ze vaak op relatief binnenstedelijke locaties
en zijn ze goed bereikbaar met particulier en openbaar vervoer. De ensembles bestaan meestal uit een mix van gerevitaliseerde oudbouw en nieuwbouw. De panden met meerdere huurders bieden een verscheidenheid aan soorten en maten van ruimte en dus flexibiliteit.

Bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen werden meestal speciaal voor verhuur ontwikkeld en gebouwd. Zij bestaan vaak uit een ensemble van afzonderlijke gebouwen of onderling verbonden huurgedeelten. Zij hebben een centraal georganiseerd beheer en een gemeenschappelijke infrastructuur. Bedrijventerreinen herbergen gewoonlijk alle soorten ruimte met een variërend aandeel kantoorruimte tussen 20 en 50 %. Bedrijventerreinen worden ook gekenmerkt door een structuur met meerdere huurders. In tegenstelling tot transformatiepanden liggen bedrijventerreinen meestal aan de rand van steden met een goede bereikbaarheid per auto. Daarentegen worden zij vaker bezet door gebruikers uit de industrie en/of magazijn/logistiek.

Magazijn eigenschappen

In de context van bedrijfsvastgoed wordt onder magazijnvastgoed voornamelijk verstaan bestaande panden met overwegend eenvoudige opslagfaciliteiten. In sommige gevallen hebben zij zowel dienstruimten als een middelgroot tot groter aandeel kantoorruimte. Zij onderscheiden zich van moderne logistieke hallen, die meestal meer dan 10.000 m2 bruikbare ruimte hebben, vooral door hun omvang. In tegenstelling tot de nieuwe gebouwen zijn ze ook geïntegreerd in gevestigde industrieterreinen met goede vervoersverbindingen, meestal op stedelijke locaties. Door de zeer verschillende bouwjaren worden zij gekenmerkt door verschillende ontwikkelings- en kwaliteitsnormen. Dit betekent dat in sommige gevallen zeer flexibele en betaalbare soorten ruimte beschikbaar zijn. Magazijnpanden zijn meestal omkeerbaar en geschikt voor gebruik met een hogere waarde - bijvoorbeeld door het achteraf aanbrengen van hellingbanen en poorten.

Productie onroerend goed

De meeste productie-eigendommen bestaan niet uit ensembles, maar uit individuele zaaleigendommen. Zij hebben gewoonlijk slechts een bescheiden aandeel kantoorruimte. In principe zijn zij geschikt voor verschillende soorten fabricage. Zij kunnen echter ook voor andere doeleinden worden gebruikt, zoals opslag, onderzoek en dienstverlening, alsmede groot- en kleinhandel, en zijn derhalve flexibel en omkeerbaar. De bruikbaarheid voor derden is in de eerste plaats afhankelijk van de locatie. In tegenstelling tot multi-user panden zijn productie panden vaker gelegen in gedecentraliseerde wijken en gevestigde commerciële en industriële gebieden met een goede toegang tot hoofdwegen.

Flexibele ruimte

Het type ruimte dat in de context van bedrijfsvastgoed flexruimte wordt genoemd, wordt niet gekenmerkt door een bepaald gebruik (kantoor, magazijn, productie, enz.), maar is veeleer geschikt voor uiteenlopende gebruiksbehoeften. Deze worden door de verhuurder aangepast aan de eisen van de gebruiker en door de huurder dienovereenkomstig verhuurd of verbouwd. Indien nodig kan de huurder
in de bestaande huurovereenkomst
het gebruik
wijzigen van kantoor naar productie of omgekeerd zonder dat dit enige invloed heeft op de lopende huurovereenkomst of het huurbedrag. In vergelijking met het eerste marktrapport zijn nu ook service- en workshopruimten in deze ruimtecategorie ondergebracht, omdat deze soorten ruimte doorgaans ook in flexruimten kunnen worden ondergebracht. Omwille van de uniformiteit worden ze niet meer afzonderlijk weergegeven.